A aquisição de um imóvel na planta é um passo marcante, mas o período que antecede a imissão na posse costuma ser cercado de dúvidas financeiras e contratuais. Uma das principais fontes de atrito entre compradores e construtoras diz respeito à cobrança das cotas condominiais e do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes do recebimento das chaves.
Muitas construtoras e incorporadoras inserem cláusulas nos contratos de promessa de compra e venda estipulando que, a partir da concessão do “Habite-se” ou da instituição jurídica do condomínio, o comprador passa a ser o responsável por esses pagamentos — mesmo que ele ainda não esteja com as chaves na mão devido a atrasos na vistoria ou demora na liberação do financiamento bancário.
Mas afinal, essa prática é legal? Quem deve arcar com o IPTU e a taxa condominial antes da entrega das chaves?
Neste artigo, desmistificamos os limites jurídicos dessas cobranças, fundamentados no Código Civil, no Código de Defesa do Consumidor (CDC) e na jurisprudência pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ).
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1. O Abuso das Cláusulas Contratuais Face ao Código de Defesa do Consumidor
A relação jurídica estabelecida entre o promitente comprador e a construtora/incorporadora é tipicamente uma relação de consumo, regulada pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC).
As cláusulas contratuais que transferem a responsabilidade do pagamento do IPTU e das taxas condominiais ao consumidor antes que ele tenha a posse direta do imóvel são consideradas nulas de pleno direito, com fulcro no artigo 51, incisos IV e XI, do CDC. Tais disposições são abusivas porque colocam o consumidor em desvantagem exagerada e quebram o princípio da boa-fé objetiva, transferindo um ônus de um serviço ou propriedade fruído exclusivamente pela construtora.
2. Cotas Condominiais: A Jurisprudência Consolidada do STJ (Tema 886)
A definição sobre o momento exato em que o comprador passa a responder pelas despesas ordinárias do condomínio foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça sob o rito dos recursos repetitivos. No julgamento do Tema 886 do STJ (REsp 1.345.331/RS), a Segunda Seção fixou as seguintes teses:
- O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.
- Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.
- Se ficar demonstrado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período posterior à imissão na posse.
Em suma: A taxa de condomínio só pode ser cobrada do comprador a partir do momento em que ele recebe as chaves. Até a entrega das chaves, a construtora detém a posse do bem, sendo a única responsável pelo adimplemento das cotas.
┌──► Antes da Entrega das Chaves
│ Responsabilidade Exclusiva da CONSTRUTORA
│
Cobrança de Condomínio ──┼──► Emissão do “Habite-se” isolada
e IPTU │ NÃO autoriza a cobrança do comprador
│
└──► Após a Imissão na Posse (Chaves na Mão)
Responsabilidade do COMPRADOR (Relação Material)
3. A Responsabilidade pelo IPTU antes da Imissão na Posse
O raciocínio aplicado às cotas condominiais estende-se perfeitamente ao IPTU. Embora o Código Tributário Nacional (CTN) aponte em seu artigo 34 que o contribuinte do imposto é o proprietário do imóvel ou o seu possuidor a qualquer título, o STJ firmou entendimento de que o comprador na planta só responde pelo tributo após a efetiva entrega das chaves.
A posse apta a atrair a cobrança do IPTU do promitente comprador deve ser a posse com animus domini (propósito de propriedade), o que só se concretiza quando a construtora disponibiliza as chaves e permite o ingresso físico do adquirente na unidade autônoma.
Portanto, carnês de IPTU emitidos pela municipalidade em nome do comprador relativos a períodos anteriores à imissão na posse devem ser direcionados ou ressarcidos pela construtora responsável pelo empreendimento.
4. Distinção Importante: Mora do Comprador vs. Mora da Construtora
Há uma exceção importante que os adquirentes devem observar para evitar equívocos jurídicos: o critério da disponibilização das chaves.
Se a construtora realizou a assembleia de instalação do condomínio, obteve o Habite-se, realizou a vistoria da unidade com aprovação e colocou as chaves à disposição do comprador, mas este não as retirou por culpa exclusiva sua (ex: demora para conseguir o financiamento bancário por falta de documentos pessoais, ou atraso no pagamento do saldo devedor), a jurisprudência inverte a responsabilidade.
A partir do momento em que a construtora comprova que as chaves estavam prontas para entrega e o comprador entrou em mora (atraso culposo), as taxas condominiais e o IPTU passam a ser de responsabilidade do adquirente, pois o impedimento de acesso ao imóvel decorreu de um ato seu, e não da empresa.
5. Direitos do Consumidor: Restituição em Dobro e Ações Cabíveis
O comprador que se deparar com cobranças impositivas de IPTU e condomínio antes da entrega das chaves não deve arcar com o prejuízo. O ordenamento jurídico confere caminhos eficazes:
- Ação de Inexistência de Débito com Pedido de Liminar: Caso o condomínio ou a construtora ameacem negativar o nome do comprador nos órgãos de proteção ao crédito (SPC/SERASA) ou protestar a dívida, é cabível uma ação judicial para suspender a cobrança imediatamente em caráter de tutela de urgência.
- Ação de Repetição de Indébito: Se o consumidor já efetuou o pagamento das taxas por medo de perder o imóvel ou sofrer sanções, ele pode pleitear a restituição dos valores pagos. Se demonstrada a má-fé ou ausência de engano justificável da construtora, a devolução pode ocorrer em dobro, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do CDC.
A cobrança de despesas condominiais e tributárias de quem não usufrui do imóvel configura enriquecimento sem causa da construtora (Artigo 884 do Código Civil) e deve ser combatida com o devido amparo técnico.
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