A harmonia e a segurança jurídica dentro de um condomínio edilício dependem diretamente de suas normas internas. A Convenção de Condomínio e o Regimento Interno são as ferramentas que estipulam os direitos, deveres, proibições e a forma de administração do patrimônio coletivo. No entanto, com o passar dos anos, normas antigas tornam-se obsoletas, exigindo uma modernização que atenda às novas realidades sociais e tecnológicas — como a regulamentação de locações por plataformas digitais (Airbnb), instalação de carros elétricos e o uso de áreas comuns.
É nesse cenário que surgem as maiores controvérsias em assembleias: Qual é a diferença entre Convenção e Regimento Interno? Qual é a legalidade envolvida e, principalmente, quais são os quóruns específicos exigidos por lei para alterar cada um desses documentos sem gerar a nulidade das deliberações?
Neste artigo, analisamos os limites legais e os quóruns obrigatórios para essas modificações, fundamentados no Código Civil e na jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Se o seu condomínio precisa atualizar as regras internas com segurança jurídica, ou se você deseja contestar uma alteração aprovada ilegalmente, acesse o Escritório Carvalho & Accioly Advogados para consultar nossos especialistas em Direito Condominial.
1. Convenção de Condomínio vs. Regimento Interno: Distinções Jurídicas
Embora frequentemente confundidos, a Convenção e o Regimento Interno possuem naturezas jurídicas e graus de hierarquia distintos na governança condominial.
- Convenção Condominial: É a “Constituição” do condomínio. Trata-se do ato normativo institucional que cria formalmente a estrutura do condomínio, definindo a quota-parte de cada unidade (fração ideal), a forma de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias, a estrutura do corpo diretivo e as sanções para inadimplemento. Para ter validade contra terceiros, deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis (RGI), conforme a Súmula 260 do STJ: “A convenção de condomínio aprovada de acordo com o que dispõe a lei, com o quórum aplicável, é obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
- Regimento Interno: É o manual de convivência e conduta cotidiana. Ele dita as regras práticas de uso das áreas comuns, como os horários de silêncio, funcionamento da piscina e salão de festas, regras para mudanças e trânsito de animais domésticos. O Regimento é, hierarquicamente, subordinado à Convenção e não pode contrariá-la.
2. O Quórum Legal para a Alteração da Convenção de Condomínio
Por se tratar do documento estrutural do condomínio, a alteração da Convenção exige um quórum rigoroso, visando proteger as minorias de decisões sazonais.
O artigo 1.351 do Código Civil estabelece de forma clara e cogente o quórum para essa modificação:
“Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação por unanimidade.”
A Importância do Cálculo sobre as Frações Ideais
Um erro gravíssimo cometido por muitas administrações condominiais é calcular os dois terços com base nos moradores presentes na assembleia. A lei é categórica: o quórum de 2/3 é calculado sobre a totalidade de todas as frações ideais do condomínio (ou a totalidade dos condôminos aptos e adimplentes, a depender das especificidades da convenção e da jurisprudência sobre o direito de voto).
Se o condomínio possui 100 apartamentos, são necessários os votos correspondentes a, no mínimo, 67 unidades para aprovar a mudança da Convenção. Deliberações feitas com quórum inferior são eivadas de nulidade absoluta.
┌──► Alteração da Convenção (Regra Geral)
│ Quórum de 2/3 (dois terços) de TODOS os condôminos (Art. 1.351, CC).
│
Quóruns Legais ────┼──► Mudança de Destinação do Edifício (Ex: Residencial para Comercial)
Condominiais │ Exige UNANIMIDADE (100% dos votos).
│
└──► Alteração do Regimento Interno
Maioria Simples dos presentes na assembleia (salvo previsão em contrário).
3. O Quórum para Alteração do Regimento Interno e a Flexibilização Legal
Historicamente, a redação original do Código Civil de 2002 atrelava a alteração do Regimento Interno ao mesmo quórum qualificado de dois terços exigido para a Convenção. Essa rigidez engessava a gestão dos síndicos, impedindo adequações rápidas a problemas cotidianos.
Essa realidade mudou com a promulgação da Lei nº 10.931/2004, que modificou o artigo 1.351 do Código Civil, suprimindo a menção expressa ao Regimento Interno no texto do quórum qualificado.
Com essa alteração, consolidou-se na doutrina moderna e na jurisprudência o seguinte entendimento:
- Se a Convenção do condomínio for silente sobre o tema, a alteração do Regimento Interno pode ser realizada em assembleia especificamente convocada com o quórum de maioria simples (metade mais um dos votos dos presentes na reunião, desde que respeitado o quórum de instalação em segunda convocação).
- Se a Convenção do condomínio fixar expressamente um quórum qualificado (como 2/3 ou maioria absoluta) para mudar o Regimento Interno, a previsão da Convenção deverá ser respeitada, face ao princípio da autonomia privada regulamentar.
4. Limites Legais: O que as Normas Internas NÃO Podem Proibir
Nenhuma deliberação assemblear, mesmo que aprovada por unanimidade, possui o poder de violar as leis federais, a Constituição da República ou o direito de propriedade assegurado aos cidadãos. Os tribunais anulam frequentemente cláusulas abusivas inseridas em Convenções e Regimentos atualizados incorretamente.
Entre as vedações mais comuns combatidas pela jurisprudência do STJ, destacam-se:
- Proibição Genérica de Animais de Estimação: É ilegal proibir de forma absoluta a permanência de pets nas unidades autônomas, exceto se restar comprovado que o animal representa risco real à segurança, à saúde ou ao sossego dos demais moradores (STJ – REsp 1.783.076/DF).
- Restrição ao Direito de Propriedade (Locação por Temporada): Embora o STJ reconheça que o condomínio pode restringir a locação por curta temporada (tipo Airbnb) se houver expressa previsão na Convenção por quórum qualificado visando a segurança, o Regimento Interno isolado não pode criar essa proibição se a Convenção for permissiva ou omissa.
- Sanções Constrangedoras a Inadimplentes: É nula qualquer cláusula regimental que proíba o condômino inadimplente de utilizar áreas comuns essenciais ou de lazer (como elevadores, piscinas ou portarias), sob pena de violação à dignidade da pessoa humana. A cobrança de débitos deve seguir estritamente as vias legais e as multas previstas no Código Civil.
5. Como Realizar a Atualização com Segurança Jurídica?
Para garantir que a reforma da Convenção e do Regimento Interno do seu condomínio seja perfeitamente válida e imune a ações de anulação judicial movidas por condôminos insatisfeitos, o corpo diretivo deve adotar um procedimento formal rigoroso:
- Comissão de Redação: Criar um grupo de trabalho com o apoio de uma assessoria jurídica especializada em Direito Condominial para redigir a minuta, garantindo conformidade com o Código Civil.
- Ampla Divulgação Prévia: Disponibilizar a minuta impressa ou digital a todos os proprietários com semanas de antecedência, permitindo o envio de sugestões e emendas.
- Assembleias em Sessão Permanente (Se necessário): Como obter o quórum de 2/3 da totalidade do edifício em um único dia é um desafio técnico, o síndico pode se valer do instituto da Assembleia em Sessão Permanente (Artigo 1.353-A do Código Civil), permitindo que a votação fique aberta por dias ou semanas até que o quórum legal seja atingido.
A atualização das regras internas valoriza o patrimônio imobiliário e minimiza conflitos de vizinhança, desde que celebrada sob o manto da estrita legalidade.
Se a Convenção ou o Regimento Interno do seu condomínio encontram-se defasados, gerando insegurança jurídica e conflitos nas assembleias, ou se você identificou uma alteração abusiva aprovada fora dos quóruns legais, busque o amparo de profissionais qualificados. Visite o site oficial do Escritório Carvalho & Accioly Advogados e agende uma consulta especializada com nossos advogados especialistas em Direito Condominial e Imobiliário.
