A aquisição de um imóvel na planta é o início do sonho da casa própria ou de um planejamento financeiro para muitos investidores. No entanto, imprevistos financeiros, perda de emprego, divórcio ou o atraso na entrega da obra pela construtora podem forçar o adquirente a desistir do negócio. É nesse cenário que surge a figura jurídica do distrato imobiliário.
Desde a promulgação da Lei nº 13.786/2018 (conhecida como a Lei do Distrato Imobiliário), as regras para a rescisão de contratos de compra e venda de imóveis em regime de incorporação imobiliária ou loteamento foram rigidamente disciplinadas. Ficou definido o percentual que a construtora pode reter e quais os prazos para a devolução dos valores ao comprador.
Neste artigo, analisamos os direitos do comprador na devolução do imóvel na planta, diferenciando a rescisão por culpa do adquirente daquela motivada pelo atraso da construtora, fundamentados na legislação vigente, na doutrina e na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
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1. O Marco Regulatório: A Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
A Lei do Distrato Imobiliário veio para pacificar uma matéria que gerava milhares de processos judiciais. Ela alterou as Leis nº 4.591/1964 (Incorporação Imobiliária) e nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano), estabelecendo limites claros para as penalidades contratuais.
O ponto crucial para definir os direitos do comprador reside no motivo da rescisão do contrato:
┌──► Por Culpa do Comprador (Desistência/Inadimplência)
│ Retenção de 25% a 50% (Patrimônio de Afetação)
Motivo do Distrato ──────┤
└──► Por Culpa da Construtora (Atraso na Obra)
Devolução de 100% dos valores + Multa contratual
2. Direitos do Comprador na Desistência por Motivo Pessoal (Sem Culpa da Construtora)
Quando o distrato é motivado por incapacidade financeira do comprador ou por mera desistência, a construtora tem o direito de reter uma parte dos valores pagos a título de cláusula penal (multa compensatória). Os percentuais máximos fixados pelo artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964 são:
A) Regime de Incorporação Comum: Retenção de até 25%
Se o empreendimento não estiver submetido ao regime de afetação, a construtora pode reter, no máximo, 25% dos valores pagos pelo comprador, devendo devolver os 75% restantes atualizados monetariamente.
B) Regime de Patrimônio de Afetação: Retenção de até 50%
O patrimônio de afetação ocorre quando as finanças daquela obra específica são separadas do patrimônio geral da construtora, garantindo que o dinheiro dos compradores seja usado apenas naquele prédio. Nesses casos, por força de lei, a multa de retenção pode chegar a até 50% dos valores pagos.
- Comissão de Corretagem: Em ambas as hipóteses, o valor pago a título de comissão de corretagem (geralmente em torno de 5% a 6% do valor do imóvel) não é devolvido, desde que essa verba estivesse expressamente prevista no contrato e destacada do preço do imóvel, conforme tese fixada pelo STJ no Tema Repetitivo 938.
3. Direitos do Comprador por Atraso na Entrega da Obra (Culpa da Construtora)
Cenário completamente oposto ocorre quando a construtora descumpre o prazo de entrega estipulado em contrato. A Lei do Distrato validou o chamado prazo de tolerância de até 180 dias corridos após a data prevista (artigo 43-A da Lei nº 4.591/64).
Ultrapassado o prazo de 180 dias de tolerância sem a entrega do imóvel (habite-se e entrega das chaves), o comprador tem dois caminhos jurídicos:
- Rescisão Integral (Distrato por Culpa da Construtora): O comprador tem direito à devolução de 100% de todos os valores pagos, corrigidos monetariamente, além da aplicação da multa contratual estabelecida. A devolução deve ocorrer em parcela única, no prazo imediato de até 60 dias após a resolução.
- Manutenção do Contrato com Indenização: Se o comprador optar por continuar esperando o imóvel, ele terá direito a receber uma indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora para cada mês de atraso, pro rata die, monetariamente corrigido.
4. A Jurisprudência do STJ: A Súmula 543
Antes mesmo da vigência da Lei nº 13.786/2018, o Superior Tribunal de Justiça já havia consolidado o entendimento protetivo ao consumidor por meio da Súmula 543 do STJ, que continua sendo o maior farol jurisprudencial sobre o tema:
Súmula 543 do STJ: “Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
O ponto principal fixado pelo STJ é a imediaticidade e a proibição do parcelamento. As construtoras não podem devolver o dinheiro em 12, 24 ou 36 meses, tampouco condicionar a devolução ao término da obra se o distrato decorrer de culpa delas. Qualquer cláusula contratual que preveja a devolução parcelada é considerada nula e abusiva (artigo 51, IV do CDC).
Além disso, os Tribunais de Justiça estaduais têm aplicado a inversão do ônus da prova e garantido que a correção monetária incida desde cada desembolso efetuado pelo comprador, evitando a defasagem inflacionária do dinheiro.
5. Cuidados Práticos Antes de Assinar o Termo de Distrato
Muitas construtoras, valendo-se da hipossuficiência do consumidor, oferecem propostas de distrato extrajudicial com retenções abusivas (de 70% ou 80% dos valores pagos) ou prazos de pagamento ilegais. Para não abrir mão de direitos fundamentais, o comprador deve:
- Não assinar acordos sob pressão: Uma vez assinado o termo de distrato extrajudicial dando quitação plena, reverter os valores na Justiça torna-se uma tarefa processual muito mais complexa.
- Analisar a aplicação de juros: Os valores devolvidos devem ser corrigidos pelo índice previsto no contrato (geralmente INCC ou IPCA). Em caso de distrato por iniciativa do comprador, os juros de mora de 1% ao mês contam-se a partir do trânsito em julgado da decisão judicial (Tema 1002 do STJ). Se for por culpa da construtora, contam-se a partir da citação.
- Exigir o Quadro-Resumo: Os contratos celebrados após 2018 devem conter, obrigatoriamente, um quadro-resumo detalhando as consequências do desfazimento do contrato. A ausência desse quadro gera o direito de rescisão por justa causa após notificação prévia.
O distrato imobiliário não deve ser sinônimo de ruína financeira para o consumidor. A legislação e os tribunais dão o suporte necessário para equilibrar a relação contratual.
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