A ascensão das plataformas digitais de hospedagem transformou o mercado imobiliário, mas trouxe consigo um desafio jurídico complexo: até onde vai o direito do proprietário de alugar sua unidade e onde começa o direito da coletividade à segurança e ao sossego?
1. A Natureza Jurídica da Locação via Plataformas Digitais
Para o Direito Civil brasileiro, a locação por temporada é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), especificamente em seu Artigo 48, que a define como aquela destinada à residência temporária por prazo não superior a 90 dias.
Entretanto, o Judiciário tem diferenciado a locação residencial por temporada da exploração comercial de hospedagem. Enquanto a primeira possui caráter residencial, a segunda aproxima-se da atividade hoteleira, o que pode conflitar com a destinação estritamente “residencial” prevista em muitas convenções condominiais.
2. O Entendimento Atual do STJ (Temas Relevantes)
O Superior Tribunal de Justiça tem enfrentado a matéria com decisões que balizam o setor. No julgamento do REsp 1.819.075/RS, a Quarta Turma entendeu que, se a convenção do condomínio prevê destinação estritamente residencial, a exploração de aluguéis de curtíssima temporada (caracterizada pela alta rotatividade) pode ser restringida ou proibida por deliberação dos condôminos.
Pontos-chave da jurisprudência:
- Sossego e Segurança: O direito de propriedade não é absoluto e deve respeitar o Art. 1.336, IV, do Código Civil.
- Poder da Convenção: A convenção é a “constituição” do condomínio. Se ela for omissa, a locação é permitida. Se houver proibição expressa ou alteração de quórum (2/3 dos condôminos), a restrição passa a ser válida.
3. Locação de Curtíssima Temporada vs. Direito de Propriedade
A “curtíssima temporada” (estadias de 1 a 3 dias) é o ponto de maior atrito. Muitos tribunais estaduais, seguindo a tendência do STJ, interpretam que essa rotatividade elevada desnatura a finalidade residencial, transformando o apartamento em uma unidade de hospedagem.
4. Estratégias de Gestão e Segurança Jurídica
Para proprietários e síndicos, a recomendação é a clareza normativa.
- Para o Condomínio: É recomendável atualizar o Regimento Interno para estabelecer regras de identificação, controle de acesso e limites de ocupação.
- Para o Proprietário: Verificar a convenção antes de investir na modalidade e garantir que os hóspedes cumpram rigorosamente as normas de convivência.
Guia Prático: O que diz a Lei?
| Aspecto | Regra Geral | Fundamentação |
| Prazo Máximo | Até 90 dias | Lei 8.245/91, Art. 48 |
| Poder de Proibição | Possível via Convenção | Precedentes STJ |
| Limites | Sossego, Saúde e Segurança | Código Civil, Art. 1.336 |
Conclusão
A locação por temporada é um caminho sem volta na economia compartilhada, mas sua prática deve estar harmonizada com o Direito Condominial. A análise de cada caso demanda uma interpretação minuciosa da convenção e das decisões mais recentes dos tribunais superiores.
Para orientações específicas sobre como adequar seu condomínio ou proteger seu investimento imobiliário, consulte sempre um especialista na área.
