O critério de rateio das despesas condominiais é, sem dúvida, um dos temas que mais geram debates jurídicos e dúvidas entre síndicos e proprietários. Afinal, unidades maiores devem pagar mais, ou todos os condôminos devem contribuir de forma igualitária para manter as áreas comuns?
Este artigo explora as nuances legais, as divergências doutrinárias e o posicionamento atual das Cortes Superiores sobre as duas formas principais de cobrança.
1. O Ponto de Partida: A Legislação Federal
A regra geral no ordenamento jurídico brasileiro privilegia a fração ideal, mas abre espaço para a autonomia da vontade dos condôminos.
- Código Civil (Art. 1.336, I): Estabelece que é dever do condômino contribuir para as despesas na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.
- Lei do Condomínio (Lei 4.591/64, Art. 12, § 1º): Reforça que, na falta de disposição na Convenção, a cota corresponderá à fração ideal do terreno de cada unidade.
2. Fração Ideal vs. Unidade Autônoma (Taxa Igualitária)
| Critério | Base de Cálculo | Justificativa |
| Fração Ideal | Tamanho da área privativa (ex: coberturas ou casas maiores). | Quem possui maior patrimônio/espaço dentro do condomínio deve arcar com maior cota. |
| Unidade Autônoma | Valor fixo por “matrícula” ou porta. | Os custos de manutenção (zeladoria, elevadores, segurança) são usados igualmente por todos. |
3. Entendimento dos Tribunais Superiores (STJ)
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) possui um entendimento consolidado, mas que frequentemente é alvo de novos recursos:
- Legalidade da Fração Ideal: O STJ entende que a cobrança por fração ideal é perfeitamente legal, desde que esteja prevista na Convenção. Não se considera abusivo, por si só, que um apartamento de cobertura pague uma taxa superior às unidades padrão (REsp 1.778.522).
- Soberania da Convenção: A decisão sobre qual critério adotar cabe à Assembleia, respeitando-se o quórum de alteração de convenção (2/3 dos votos).
- O Princípio da Isonomia (2025/2026): Decisões mais recentes têm começado a questionar o “abuso de direito” em casos onde a fração ideal gera cobranças desproporcionais (como o dobro do valor) sem que haja um uso maior das áreas comuns, sob o argumento de enriquecimento sem causa do condomínio.
4. Doutrina: O Conflito de Princípios
Doutrinadores como Flávio Tartuce e Arnaldo Rizzardo discutem dois princípios em choque:
- Princípio da Solidariedade: Todos contribuem para manter o bem comum.
- Princípio da Vedação ao Enriquecimento Sem Causa: Se um serviço (como a portaria) custa o mesmo para todos, cobrar o dobro de uma unidade maior seria injusto.
Nota Técnica: A tendência doutrinária moderna sugere o Rateio Misto: despesas extraordinárias e de capital (obras, pintura de fachada) por fração ideal; e despesas de consumo/manutenção (limpeza, água, luz) por unidade autônoma.
5. Benefícios e Riscos de cada Modelo
Vantagens da Unidade Autônoma:
- Redução da Inadimplência: Valores mais acessíveis para unidades maiores.
- Justiça no Uso: Reflete o uso real de serviços comuns (elevador não distingue tamanho de apto).
Riscos da Fração Ideal:
- Dificuldade de Venda: Unidades com taxas elevadas podem perder valor de mercado.
- Litigiosidade: Maior chance de questionamento judicial por parte de proprietários de coberturas ou áreas comerciais.
6. Como Mudar o Critério de Cobrança?
Se o seu condomínio deseja migrar da fração ideal para o rateio por unidade (ou vice-versa), o caminho é:
- Análise Jurídica: Verificar o texto da Convenção atual.
- Assembleia Específica: Convocação com pauta exclusiva para alteração do critério de rateio.
- Quórum: Aprovação por, no mínimo, 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 do CC).
- Registro: Averbação da nova Convenção no Cartório de Registro de Imóveis.
Conclusão
Não existe um modelo único de “justiça” no rateio condominial, mas sim o modelo que melhor se adapta à realidade de cada empreendimento. A consultoria jurídica é fundamental para evitar que uma alteração na forma de cobrança seja anulada judicialmente por vício de forma ou falta de fundamentação.
