O direito de propriedade, embora garantido pela Constituição Federal, não é absoluto. Ele encontra seu limite no bem-estar coletivo e na função social. Em casos extremos, quando a convivência se torna insustentável, o ordenamento jurídico brasileiro permite a exclusão do condômino antissocial — uma medida severa que afasta o morador do convívio nas dependências do edifício.
O que caracteriza o Condômino Antissocial?
Juridicamente, o condômino antissocial não é apenas aquele que causa transtornos esporádicos, mas aquele que apresenta um comportamento reiterado que gera risco ou incompatibilidade de convivência.
O Código Civil, em seu Artigo 1.337, estabelece que o condômino que gera incompatibilidade de convivência pode ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor da cota condominial. No entanto, quando a multa financeira se mostra ineficaz, a jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça) e tribunais estaduais tem admitido a exclusão do direito de posse.
Exemplos de Condutas Gravíssimas:
- Prática de crimes dentro do condomínio (tráfico, agressões).
- Ameaças constantes a funcionários e vizinhos.
- Barulho excessivo e recorrente em horários proibidos, ignorando todas as sanções anteriores.
- Acúmulo de lixo (insalubridade) que coloca em risco a saúde do coletivo.
O Caminho Jurídico para a Ação de Perda de Posse
A expulsão de um morador é a última ratio (última medida). Para que o Judiciário acolha esse pedido, é necessário o cumprimento rigoroso de etapas:
- Aplicação de Sanções Progressivas: Demonstração de que multas e advertências foram aplicadas e não surtiram efeito.
- Assembleia Específica: O quórum para considerar um condômino antissocial deve ser de três quartos (3/4) dos condôminos restantes.
- Garantia de Ampla Defesa: É imperativo que o acusado tenha a oportunidade de se defender antes da decisão administrativa e judicial.
- Diferença entre Propriedade e Posse: É crucial entender que o proprietário não perde o imóvel. Ele continua sendo o dono e pode vendê-lo ou alugá-lo, mas fica impedido de residir ou frequentar o local.
Estatísticas e Tendências Judiciais em 2026
O cenário jurídico em Salvador e nas capitais brasileiras tem mostrado maior rigor com abusos de direito:
- Aumento de Casos: Estudos indicam um crescimento de 18% nas ações de conflitos de vizinhança no último triênio, impulsionado pelo aumento do trabalho remoto e maior tempo de permanência nos lares.
- Decisões Favoráveis: Historicamente, os tribunais eram reticentes em afastar o morador. Em 2026, com o amadurecimento da tese do abuso de direito, o êxito em ações de exclusão bem instruídas documentalmente subiu para cerca de 65% em casos de alta periculosidade.
- Mediação de Conflitos: O uso de câmaras de mediação antes da judicialização tem resolvido 40% dos casos de antissocialidade “leve” (barulho e convivência), reservando o Judiciário para os casos de violência e ameaça.
O Papel da Assessoria Jurídica Especializada
A condução de uma exclusão de condômino exige precisão cirúrgica. Um erro formal na convocação da assembleia ou a falta de provas robustas (como boletins de ocorrência, registros de câmeras e depoimentos) pode anular todo o processo e gerar indenizações por danos morais contra o condomínio.
O escritório Carvalho & Accioly oferece suporte completo:
- Auditoria de regimentos e convenções.
- Presidência jurídica de assembleias de exclusão.
- Instrução probatória para ações judiciais de perda de posse.
