A conveniência de ter um mercado a poucos passos do elevador deixou de ser um luxo para se tornar uma tendência consolidada no mercado imobiliário brasileiro. O modelo de honest market (mercado de confiança) ou autoatendimento em áreas comuns de condomínios residenciais expandiu-se vertiginosamente, trazendo consigo desafios jurídicos que exigem atenção de síndicos, administradoras e assessoria jurídica especializada.
Origem e Evolução do Conceito
O conceito de minimercados em condomínios ganhou força expressiva durante o período da pandemia de COVID-19, em 2020. A necessidade de isolamento social impulsionou a busca por soluções de consumo seguras e próximas ao domicílio. O que nasceu como uma alternativa emergencial transformou-se em um serviço de valorização patrimonial e praticidade.
Aspectos Legais e Enquadramento Jurídico
Diferente de um estabelecimento comercial de rua, o mercado em condomínio opera sob uma lógica de locação de espaço ou concessão de uso.
- Legislação Aplicável: Não existe uma lei federal específica para o “Mercado Autônomo”, mas sua operação é regida pelo Código Civil (Art. 1.331 a 1.358) e pela Lei do Condomínio (Lei 4.591/64).
- Quórum para Aprovação: A instalação exige aprovação em Assembleia Geral. Se houver alteração da destinação de uma área comum, a doutrina majoritária sugere quórum de unanimidade (Art. 1.351 do CC). Contudo, se for entendido como uma benfeitoria útil ou mero serviço de conveniência, o quórum pode ser de maioria absoluta dos condôminos.
Doutrina e Jurisprudência
A doutrina jurídica contemporânea, como os estudos de Arnaldo Rizzardo e Flávio Tartuce, destaca que o condomínio deve zelar pelo sossego e segurança. Recentemente, os Tribunais de Justiça (como o TJ-SP e TJ-MG) têm sido provocados a decidir sobre a responsabilidade civil em casos de furtos nesses mercados.
Entendimento Jurídico: O condomínio, geralmente, não responde por furtos ocorridos no interior do mercado autônomo, recaindo a responsabilidade sobre a empresa exploradora do serviço, salvo se houver falha comprovada na vigilância contratada pelo edifício.
Benefícios vs. Malefícios
| Benefícios | Malefícios / Riscos |
| Valorização Imobiliária: Aumento no valor do m² devido à conveniência. | Aumento na Circulação: Presença de repositores de estoque externos. |
| Praticidade 24/7: Disponibilidade total para os moradores. | Riscos de Segurança: Possíveis furtos ou vandalismo por menores ou terceiros. |
| Receita Extra: O aluguel da área comum reduz a cota condominial. | Ruídos e Odores: Potencial incômodo para unidades próximas à instalação. |
Finalidade Imobiliária: Condomínios Residenciais com Uso Comercial
A implementação desses mercados levanta a discussão sobre o desvio de finalidade. Em condomínios exclusivamente residenciais, a atividade comercial deve ser acessória e restrita ao uso dos moradores.
Se o empreendimento já nasce com destinação mista, o regramento é mais flexível. Entretanto, para condomínios estritamente residenciais, é vital que o contrato de locação do espaço preveja que o mercado não é aberto ao público externo, preservando a natureza residencial e a segurança do perímetro.
Recomendações para a Implementação
Para garantir a segurança jurídica da gestão, o contrato deve detalhar:
- Responsabilidade Civil: Exclusão de culpa do condomínio por danos a mercadorias.
- Seguro: Exigência de apólice de seguro por parte da empresa do mercado.
- Encargos: Responsabilidade pelo pagamento de energia elétrica e manutenção do espaço.
- Cessão de Direito de Uso: Formalização correta para evitar vínculo empregatício entre funcionários do mercado e o condomínio.
Conclusão
A instalação de mercados de autoatendimento é um caminho sem volta para a modernização condominial. Contudo, a formalização através de uma assembleia bem conduzida e um contrato robusto é o que separa o benefício do litígio judicial.
